房產市場擴張減緩 主流城市交易額占全國六成

2015年新房住宅交易額高達7.3萬億元，較2014年上漲17%，交，較2014年上漲6.9易面積約11.24億平方米%。整體來看，雖然新房交易量仍處于上升趨勢，但上升的速度已經明顯放緩，在2016年及更遠的未來，中國的房地產市場將總體上實現轉型，新常態與新結構的基本輪廓也將大致清晰。

2015年新房住宅交易額高達7.3萬億元，較2014年上漲17%，交，較2014年上漲6.9易面積約11.24億平方米%。與1998年相比，交易額與面積分別上升349倍與40倍。簡單對比，中國新房交易額是美國的6.4倍、加拿大的6.9倍、日本的18.2倍，一個北京市的新房市場幾乎可以與整個日本抗衡。

整體來看，雖然新房交易量仍處于上升趨勢，但上升的速度已經明顯放緩，一系列新特征也正在呈現出來，在2016年及更遠的未來，中國的房地產市場將總體上實現轉型，新常態與新結構的基本輪廓也將大致清晰。

交易分化成為趨勢性特征

經過了近20年的高速發展，目前的新房市場已站在高點，調整已經開始，各線城市間的交易出現分化。

首先，交易向主流城市集中。40個重點城市（占城市數量的14%）的新房交易GMV（成交總額）占全國近六成，且集中度還在不斷提升，由2013年的53%上升至目前的55.7%。

其次，每一次市場復蘇時，主流城市的交易增幅均高于全國水平。2008年以來市場經歷了3次較為明顯的上升期，分別為2009年、2012年下半年至2013年上半年以及2015年，重點城市的成交漲幅大幅高于全國的平均水平，同時也說明重點城市的市場活躍度與抵御風險的能力明顯高于其他中小城市。

再者，房價出現分化，一線城市價格漲幅遠超二三線。以2015年為例，一線城市房價年內累計上漲18.6%，二線城市上漲1.1%，三線城市則為-2.2%。

新開工見頂，投資的正反饋趨于弱化

從國內的情況來看，決定房地產投資的主要因素是庫存去化以及未來的預期，而決定去化率的關鍵是需求。從目前的趨勢觀察，需求增速已經見頂：首先，第三次生育高峰（1983～1990年）帶來的剛性需求正在減弱；其次，城鎮化擴張速度的減緩對“城市新市民”的創造能力也在下滑。房地產市場供需格局出現反轉，庫存的高企以及房企對未來的預期弱化，使房企的投資積極性明顯下滑，各項指標也呈現出疲軟，具體表現為：新開工量見頂，投資額停止增長，施工面積與竣工面積均首次下滑等，市場進入理性回歸階段。

國際經驗也同樣表明，新房開發是大周期，在經歷高速發展期、市場達到飽和后，必然逐步走向衰落。美國房地產歷經上百年的發展周期，在上世紀70年代新開工量開始見頂；而日本自上世紀90年代開始，新房開工量便呈現連年下跌；英國新開工量見頂時間是上世紀60年代。從各國房地產開發見頂時的人均住房來看，美國、英國與中國大陸一樣，在人均住房0.35套左右時，房地產開發見頂。美日經驗表明，當住宅存量戶均超過1.1套時，新房市場基本飽和。

從數據上看，2015年新房住宅開工量為10.7億平方米，較上年下滑15%，是1998年的6.4倍。新開工量在2011年見頂，于2012年出現第一次下滑，雖然在2013年出現小幅反彈，但難改下滑大勢，2014～2015年再次進入下行周期。在全國新房庫存高企、銷售增速連年下滑、市場預期不佳的形勢下，房企的投資積極性明顯降低，2015年房地產開發投資額為6.5萬億元，與2014年基本持平。自2014年起，投資額增速降為個位數，預計2016年房地產開發投資額還將呈現下降趨勢。

土地市場冷熱不均的常態化

從一級市場土地供應來看，近兩年土地市場供應總量大幅下滑，2015年100大中城市的土地供應面積為15764萬平方米，較2014年下降35.7%，連續兩年下降，供應量達到2009年以來最低。

從土地供應連年下降的走勢，我們也可以預期，未來新房市場的供應已經見頂，房企自2012年開始拿地步伐已經放慢，開始主動減庫存。

具體來看，一二三線城市的土地供應面積比例基本為1∶4∶5，其中一線城市的土地市場最熱，一線城市的資源稀缺性與配套的完善對人口的吸引力仍然較大，房企仍然看好一線市場，土地爭搶較為激烈，溢價率高達32%，而三線城市較低，僅為7%。

集中度上升與利潤率收窄

2015年典型房企的平均利潤率降至個位數，較2015年下降2個百分點，較2009年的峰值14.8%下降近半，房地產行業成為中低利潤行業。隨著房地產市場的競爭越來越激烈，核心盈利能力下滑，財務風險加大。房地產利潤回歸制造業已成事實。在這個趨勢下，企業之間的分化、并購與整合將成常態，集中度也會自然提升。

房企的分化主要表現為：一是重點房企市場份額快速上升，行業集中度進一步提高，2010年以來TOP10市占率提升7個百分點；二是房企布局主要集中于一、二線城市，在一、二線城市的拿地額占比不斷提升；三是TOP50房企的交易額主要集中于一、二線城市，占比達91%。

相比日本，2015年中國房企的TOP10市占率僅為17%，而日本在2014年全國TOP10房企的市占率份額就已達到40%，而首都圈更高達50%，2008年以來日本全國及首都圈的TOP10的市占率分別上升10個和13個百分點。預計未來5年，在房地產行業逐步進入平穩或下行的發展新常態下，市場份額將更加集中于領先企業，預計TOP10的市占率將超過20%。

新房與二手房之間的聯動性越來越強

這種聯動表現在諸多方面：

首先，在一線城市，換房需求占比越來越高，購買新房的前提往往是賣掉舊房，這意味著許多政策制定的邏輯要考慮到這種聯動影響。數據上，2000～2015年我國出售的商品住宅面積合計約為107萬平方米，約占城鎮存量住宅面積的44%，也就是說有五成以上的住房為老舊房屋，這部分居民的換房也很迫切。北京最新的一份調研數據顯示，在當前的成交中改善性需求占比高達74%，較年初上升10個百分點。

其次，客源在二手房與新房之間的轉換越來越明顯。過去兩年來，一、二手聯動非常普遍，潛在的邏輯就是購買二手房的客戶也有可能會成為新房的客戶。因此，在新房交易渠道上，二手房中介手中的潛在客源的價值也越來越大，成為新房去庫存的一支重要力量。